Je eerste huis ontgroeid? Dan komen de vragen
Een paar jaar geleden kocht je die studio of dat appartement in Utrecht. Perfect op dat moment. Inmiddels werken jullie er allebei vanuit huis, komt er iemand bij of ga je samenwonen. Het past niet meer.
De volgende stap voelt logisch. Alleen weet je niet waar je begint. Hoeveel overwaarde houd ik over? Moet ik eerst kopen of eerst verkopen? En wat als mijn huis verkocht is en ik nog niks nieuws heb? Je verkoopt nu voor het eerst. Logisch dat je die antwoorden niet paraat hebt. Ik begeleid deze stap wekelijks in Utrecht. Aan allebei de kanten: ik verkoop je huidige woning en denk mee bij de aankoop van je volgende.
Eerst kopen of eerst verkopen?
Verkoop je eerst, dan weet je precies hoeveel overwaarde je meeneemt en hoeveel je kunt bieden. Koop je eerst, dan loop je het risico op dubbele lasten terwijl je niet weet wat je huidige huis oplevert.
In Utrecht geldt dat extra sterk. De markt onder de vijf ton gaat op dit moment nog altijd hard. Dat is precies de prijsklasse waar jouw woning in valt, en waar koppels en starters om vechten. Studio's van rond de 25 vierkante meter gaan doorgaans binnen een paar weken weg.
Jouw huis verkopen is dus het makkelijke deel. De krapte zit in wat je daarna koopt.
Verkoop je eerst, dan heb je:
Kom je toch die ene woning tegen die perfect past? Dan kan het ook andersom: eerst kopen, dan verkopen. Bespreek dan vooraf met mij en je hypotheekadviseur wat je aankunt als je huis langer te koop staat.
Wat levert je overwaarde op?
Je overwaarde is de verkoopprijs min je openstaande hypotheek. Kocht je vier of vijf jaar geleden in Utrecht? Dan is dat bedrag waarschijnlijk hoger dan je denkt.
Minder lenen, groter wonen
Je steekt je overwaarde in je volgende woning, waardoor je minder hoeft te lenen. Je maandlasten gaan omlaag terwijl je groter gaat wonen. Precies daarom kunnen doorstromers vaak een stap zetten die op hun inkomen alleen niet zou lukken.
Een sterker bod
Verkoop je eerst, dan weet je exact wat je kunt bieden. Je hebt geen voorbehoud van verkoop nodig, en dat maakt jouw bod aantrekkelijker dan dat van de rest.
2%Overdrachtsbelasting
Als doorstromer betaal je 2% overdrachtsbelasting, plus notaris, taxatie en advies. Reken die kosten koper mee in je budget, dan koop je zonder verrassingen.
Let op met de bijleenregeling. Kosten koper, overdrachtsbelasting, notaris en taxatie betaal je altijd uit eigen zak. Die zijn nooit aftrekbaar, overwaarde of niet. Steek je een deel van je overwaarde in een verbouwing van je nieuwe huis, dan telt dat gewoon mee bij de aankoopprijs en blijft je renteaftrek meestal intact. Houd je je overwaarde juist apart voor iets anders, dan is de rente over dat extra geleende deel niet aftrekbaar. Je hypotheekadviseur rekent precies voor je door wat in jouw situatie het slimst is.
Kan je je hypotheek meenemen naar je nieuwe huis?
Vaak wel. Dat heet de verhuisregeling. Je neemt je huidige rentepercentage mee, wat gunstig is als je destijds laag hebt vastgezet.
Waar je op moet letten:
- Je hebt meestal zes maanden tussen verkoop en aankoop
- Leen je meer dan je huidige hypotheek? Voor dat extra deel geldt de actuele rente
- Elke geldverstrekker hanteert eigen voorwaarden
De exacte berekening? Die laat je aan je hypotheekadviseur, dat is niet mijn vak. De timing van de overdracht wel. Daar denk ik met je mee, want die bepaalt of je binnen de termijn blijft.
Zo verkoopt Melvin een starterswoning
Benieuwd wat jouw situatie oplevert?
Veelgestelde vragen
In de meeste gevallen verkoop je eerst. Je weet dan precies hoeveel overwaarde je meeneemt en je hoeft geen voorbehoud van verkoop op te nemen, waardoor je bod sterker is. Koop je eerst, dan loop je het risico op dubbele lasten.
Je overwaarde is de verkoopprijs min je openstaande hypotheek. Van dat bedrag gaan nog de kosten koper van je volgende woning af, zoals overdrachtsbelasting, notaris en taxatie. Via de bijleenregeling zet je je overwaarde opnieuw in je volgende woning in om je hypotheekrenteaftrek te behouden.
Vaak wel, via de verhuisregeling. Je neemt je huidige rentepercentage mee naar je volgende woning, meestal binnen een termijn van zes maanden. Leen je meer dan je huidige hypotheek, dan geldt voor dat extra deel de actuele rente. De voorwaarden verschillen per geldverstrekker.
In het segment onder de vijf ton zijn woningen vaak binnen een week verkocht, mits de vraagprijs realistisch is en de presentatie klopt. Staat een woning te hoog geprijsd, dan haakt de eerste stroom kijkers af en duurt het aanzienlijk langer.
Je spreekt bij de verkoop een overdrachtsdatum af, vaak twee tot drie maanden na het tekenen van de koopakte. Die periode gebruik je om te zoeken. Lukt dat niet, dan is tijdelijke huur of tijdelijk bij familie wonen een optie die veel doorstromers kiezen.
Korter dan je denkt. In het segment onder de vijf ton is de vraag zo groot dat woningen vaak binnen een week weg zijn, mits de vraagprijs klopt en de presentatie staat. Die snelheid komt niet vanzelf: sta je te hoog geprijsd, dan haakt de eerste stroom kijkers af en zit je vast. Daarom krijg je vooraf een eerlijke reality check over je vraagprijs. Geen lokprijs om de opdracht binnen te halen, maar een prijs die kopers in beweging brengt.
Melvin is een makelaar met een duidelijke visie, die goed luistert, super snel schakelt en altijd bereid is een stap extra te zetten als dat nodig is.
Klaar voor je tweede huis?
Vul het formulier in en binnen één werkdag neem ik persoonlijk contact met je op. Geen poespas. Gewoon een eerlijk gesprek over wat je huis opbrengt en wat je daarna kunt kopen.
