Zes maanden stond het appartement van Carmen aan het Oppenheimplein in Utrecht te koop bij een andere makelaar. De vraagprijs zakte van € 725.000 naar € 600.000, maar een koper liet op zich wachten. Toen Carmen bij mij aanklopte, hebben we de woning opnieuw in de markt gezet met een nieuwe prijs, nieuwe styling en nieuwe foto's. Binnen een maand was het appartement verkocht voor € 575.000, boven de nieuwe vraagprijs van € 550.000.
Staat jouw huis ook al maanden te koop en blijven de biedingen uit? Dan ligt dat vaak aan twee dingen: de vraagprijs en de presentatie. Hieronder lees je wat er bij Carmen vastliep en wat we hebben aangepast.
Van € 725.000 naar € 600.000 en nog steeds geen koper
Carmen zette haar appartement in januari 2026 in de verkoop. De eerste vraagprijs was € 725.000. Toen de reacties uitbleven, ging de prijs omlaag: eerst naar € 695.000, daarna naar € 650.000 en uiteindelijk naar € 600.000. Zes maanden later stond de woning er nog steeds.
Dat doet iets met je als verkoper. Je leeft maanden in een huis dat altijd opgeruimd moet zijn, je plannen staan stil en elke prijsverlaging voelt als een stap terug. Toen Carmen bij mij aan tafel kwam, wilde ze vooral één ding: duidelijkheid.
Waarom liep de verkoop vast?
Ik zag twee oorzaken.
1. De startprijs lag te ver boven de markt. Een hoge vraagprijs klinkt aantrekkelijk, maar serieuze kopers haken erop af. En wie de woning volgt, ziet elke verlaging voorbijkomen. Dan gaan kopers zich afvragen wat er mis is en wachten ze rustig de volgende verlaging af.
De cijfers bevestigen dat tijd tegen je werkt. In de regio Utrecht gaat een woning die binnen een kwartaal verkoopt gemiddeld 8,7% boven de vraagprijs weg. Staat een woning twee tot drie kwartalen te koop, dan ligt de verkoopprijs gemiddeld 4,2% onder de vraagprijs.
2. De foto's lieten de ruimte niet zien. In de woonkamer hing een grote schommel. Leuk om in huis te hebben, maar op de foto's trok hij alle aandacht. Kijkers onthielden de schommel en misten hoe diep en licht de kamer is.
De aanpak: nieuwe prijs, nieuwe styling, nieuwe foto's
Mijn voorstel aan Carmen was helder: opnieuw beginnen, op mijn manier.
- Een vraagprijs van € 550.000. Dat bedrag is bewust gekozen. Er lag ook een advies om naar € 500.000 te gaan. Maar bij die prijs trek je vooral starters die gebruikmaken van de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Die geldt in 2026 tot € 555.000, en daarboven betaalt een starter over de hele koopsom overdrachtsbelasting. Hun biedingen blijven dus rond die grens hangen. Met € 550.000 sprak het appartement ook kopers aan die niet aan die grens gebonden zijn, waardoor er ruimte ontstond om erboven te bieden.
- Rust in de styling. De schommel en losse spullen gingen eruit en de woning werd opnieuw aangekleed. Zo ging de aandacht naar de ruimte, het licht en de indeling.
- Nieuwe professionele foto's. Pas na de styling is er gefotografeerd. Je krijgt online maar één kans op een eerste indruk. Lees ook: waarom styling en presentatie vaak belangrijker zijn dan de vraagprijs.
Het resultaat: verkocht voor € 575.000
Binnen een maand was het appartement verkocht voor € 575.000. Dat is € 25.000 boven de vraagprijs, na zes maanden waarin er niets gebeurde.
Carmen vertelt het zelf: “Ik heb heel fijn met Melvin gewerkt.” Het eerdere traject kostte haar volgens eigen zeggen “heel veel geld en stress”. Over mijn reviews zegt ze: “Melvin had goede reviews op funda en internet.”
Over de samenwerking zegt ze: “Gelijk een goede klik, leuk om mee te praten. Ik heb altijd het gevoel gehad dat hij alles serieus neemt, hij begrijpt mijn verhaal ook heel goed. Hij weet precies hoe hij op de juiste manier met mensen om moet gaan.”
Ook bij de notaris was ik erbij. Carmen: “Altijd fijn als er een makelaar mee gaat. Hij was van de eerste tot de laatste minuut betrokken.”
Haar conclusie: “Dit beroep is echt gemaakt voor hem. Ik heb niet genoeg goede woorden voor hem en raad Melvin zeker aan andere mensen aan.”
En er kwam nog iets moois uit voort. De kopers van het Oppenheimplein hebben hun eigen woning aan de Kloksteeg daarna ook via mij in de verkoop gezet.
Staat jouw huis te lang te koop? Hier kun je op letten
- Kijk kritisch naar je startprijs. Een realistische prijs levert meer kijkers, meer vertrouwen en betere biedingen op dan een prijs waar je later op moet zakken.
- Bekijk je foto's als een vreemde. Waar gaat je oog als eerste naartoe? Is dat de woning zelf of een opvallend voorwerp?
- Durf opnieuw te beginnen. Een nieuwe prijs, nieuwe styling en nieuwe foto's geven je woning een tweede start.
