In regio Utrecht staan bijna een kwart meer woningen te koop dan een jaar geleden. Kopers hebben daardoor meer keus en bieden minder vaak en minder ver over. Toch is een woning gemiddeld nog altijd binnen 26 dagen verkocht. Ik zet de cijfers van het derde kwartaal van 2026 voor je op een rij, met wat ze betekenen als je gaat verkopen of kopen.
Meer woningen te koop, meer keus voor kopers
Eind september stonden er 2.868 woningen te koop in de regio, 23,6% meer dan een jaar eerder. Vooral het aanbod van appartementen is gegroeid: van 731 naar 960, een stijging van 31%.
Dat zie je terug in de krapte-indicator. Dat getal laat zien uit hoeveel woningen een koper gemiddeld kan kiezen. Een jaar geleden was dat 1,8, nu 2,3. Hoe hoger het getal, hoe meer keus. Landelijk staat de indicator op 2,8, dus de Utrechtse markt is nog altijd krapper dan gemiddeld in Nederland.
Opvallend is dat er met meer aanbod niet meer woningen zijn verkocht. In het derde kwartaal wisselden 3.771 woningen van eigenaar, 2,4% minder dan een jaar eerder.
Overbieden gebeurt nog, alleen minder ver
Van alle verkochte woningen ging 75,6% boven de vraagprijs weg. Een jaar geleden was dat 80%. Ook het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs is kleiner geworden: gemiddeld betaalde een koper 6,1% boven de vraagprijs, tegen 8,3% een jaar eerder. Landelijk ligt dat op 3,3%.
Per woningtype loopt het uiteen. Appartementen worden het vaakst overboden: 81% ging boven de vraagprijs weg, gemiddeld 8,3% erboven. Bij vrijstaande woningen hebben kopers juist veel keus (krapte-indicator 5,8) en lag de verkoopprijs gemiddeld 1,1% onder de vraagprijs.
Prijzen stijgen nog licht
De middelste verkoopprijs (de mediaan) kwam uit op €571.000, 1,4% hoger dan een jaar eerder. Per vierkante meter betaalde een koper €5.614, een stijging van 1,8%. Landelijk stegen de prijzen met 1,8%. Van een daling is op jaarbasis dus geen sprake, al is de stijging een stuk kleiner dan in 2024.
De eerste weken maken het verschil
Dit vind ik zelf het interessantste cijfer van dit kwartaal. Woningen die binnen drie maanden verkocht werden, gingen gemiddeld 6,9% boven de vraagprijs weg. Stond een woning drie tot zes maanden te koop, dan lag de verkoopprijs gemiddeld 1,6% onder de vraagprijs. Na negen maanden tot een jaar was dat 4,1% eronder.
Er staan ook meer woningen langer te koop. Een jaar geleden stond 79% van het aanbod korter dan drie maanden te koop, nu is dat 74%.
Wat betekent dit als je je huis verkoopt?
Kopers hebben meer te kiezen en vergelijken daardoor beter. De woning die in de eerste weken opvalt, krijgt de bezichtigingen en de biedingen. Daarom begint elke verkoop bij mij met een reality check aan tafel: wat is jouw woning in deze markt echt waard? Een te hoge vraagprijs klinkt aantrekkelijk, maar jaagt kopers weg. Moet je daarna verlagen, dan lever je volgens de cijfers vaak in.
Voor elke woning maak ik een eigen plan van aanpak. Dat betekent opruimen en stylen voordat de fotograaf komt, sterke foto's en een presentatie die op Funda en social media opvalt. De eerste indruk krijg je maar één keer, en in een ruimere markt weegt die zwaarder. Lees ook hoe ik je woning verkoop in Utrecht.
Wat betekent dit als je een huis zoekt?
Je hebt meer keus en iets meer tijd. Laat je dus niet opjagen. Neem de tijd tijdens een bezichtiging, kijk of je kledingkast past, let op de lichtinval en stel vragen over de cv-ketel, de keuken en eventueel vocht. Neem gerust iemand mee die met een kritische blik meekijkt.
Overbieden blijft wel normaal, zeker bij appartementen. Zorg dat je vooraf weet wat je kunt betalen, inclusief de kosten koper. Als aankoopmakelaar kijk ik met je mee wat een woning echt waard is, zodat je niet te veel betaalt.
Benieuwd wat dit voor jouw woning betekent?
Regionale cijfers geven een beeld van de markt. Wat jouw woning in Leidsche Rijn, Vleuten, De Meern, Maarssen of elders in Utrecht doet, hangt af van de ligging, de staat en het moment waarop je verkoopt. Neem contact met me op voor een waardebepaling, dan kijken we samen wat in deze markt haalbaar is.
Bron: de openbare kwartaalcijfers van NVM en Brainbay voor regio Utrecht, 3e kwartaal 2026. Het gaat om koopwoningen in de bestaande bouw die via NVM-makelaars zijn verkocht.
